Bail commercial – Clause résolutoire – Non- paiement des loyers – Expulsion – Paris

Le Bail commercial – Clause résolutoire – Non- paiement des loyers – Expulsion – Paris 17 – Les manquements doivent être mentionnés dans la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose que :

« La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
 
L’article 1225 du code civil dispose que :
 
« La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
 
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».
 
L’article L145-41 du code de commerce dispose que :
 
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Ainsi la clause résolutoire doit être expresse. La jurisprudence est constante sur le fait que le bail doit comporter l'indication des manquements du preneur qui entraîneront la résiliation (Cass. 3e civ., 29 avr. 1985, no 83-13.775).
 
·       Sur l’office du juge
 
Sur l’office du juge, lorsqu’il lui est demandé de constater que la résiliation conventionnelle est intervenue en raison de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, la jurisprudence est constante sur l’obligation de vérifier que les conditions sont bien remplies (Cass. 3e civ., 16 oct. 1984, no 83-11.203 ; Cass. 3e civ., 30 avr. 1985, no 83-15.987 ; Cass. 3e civ., 1er juill. 1987, no 86-11.413).
 
·       Sur le non-paiement des loyers commerciaux
Force est de constater que la clause résolutoire doit mentionner les manquements du preneur pouvant être sanctionné par une résiliation de plein droit.
 
Ainsi, le défaut de paiement des loyers ou des montants accessoires doit être mentionné dans la clause résolutoire pour être mise en œuvre.
 
A défaut, la demande du bailleur sera rejetée par le juge.
 
Le Cabinet d'Avocats Bentahar et avocats situé à Paris 17ème arrondissement, est compétent en matière de rédaction de contrat de bail commercial.
 
Grâce aux compétences en matière de résiliation du bail commercial du Cabinet d'Avocats Bentahar et avocats, situé dans le 17ème arrondissement de Paris, il est possible d'élaborer une stratégie efficace et protectrice des intérêts du bailleur ou du locataire.